陜西省自然資源廳 陜西省高級人民法院 陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
陜西省測繪地理信息局 國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局 國家金融監(jiān)督管理總局
陜西監(jiān)管局關(guān)于建立不動產(chǎn)“登記難”問題防范長效機(jī)制的意見

各設(shè)區(qū)市人民政府：

為進(jìn)一步強(qiáng)化國有土地上新建城鎮(zhèn)住宅全生命周期監(jiān)管，依法依規(guī)辦理不動產(chǎn)登記，從源頭防止產(chǎn)生新增“登記難”問題，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就建立不動產(chǎn)“登記難”問題防范長效機(jī)制提出如下意見。

一、完善建設(shè)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)監(jiān)管

（一）嚴(yán)格規(guī)劃條件設(shè)置。自然資源主管部門應(yīng)加快國土空間詳細(xì)規(guī)劃編制工作，依據(jù)經(jīng)依法批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃核定規(guī)劃條件，作為出讓公告、有償使用合同的組成部分，不得以城市設(shè)計(jì)、城市更新規(guī)劃等專項(xiàng)規(guī)劃和片區(qū)策劃、實(shí)施方案等替代國土空間規(guī)劃作為規(guī)劃審批依據(jù)。未依法確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。（牽頭部門：省自然資源廳）

（二）健全土地供應(yīng)管理。自然資源主管部門應(yīng)確保擬供應(yīng)的土地權(quán)屬清晰、規(guī)劃條件明確、完成土地征收補(bǔ)償，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國有建設(shè)用地劃撥決定書明確的宗地土地用途、容積率等應(yīng)與詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃條件嚴(yán)格一致。土地出讓后不得擅自改變用地位置、面積、土地用途、容積率、綠地率、建筑密度、建筑高度、公共服務(wù)配套等規(guī)劃條件。土地供應(yīng)前完成地籍調(diào)查工作，編制不動產(chǎn)單元號。（牽頭部門：省自然資源廳）

（三）加強(qiáng)規(guī)劃許可監(jiān)管。自然資源主管部門依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。未依法依規(guī)取得規(guī)劃許可，不得實(shí)施新建、改建、擴(kuò)建工程。依據(jù)當(dāng)?shù)卣氊?zé)分工對規(guī)劃許可實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)劃許可的，及時(shí)移交相關(guān)主管部門和執(zhí)法部門查處。建設(shè)項(xiàng)目完工后，嚴(yán)格依據(jù)規(guī)劃條件開展規(guī)劃核實(shí)。（牽頭部門：省自然資源廳）

（四）開展土地登記。已供應(yīng)的國有建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)單位依法繳清土地價(jià)款和契稅后，在土地交付時(shí)申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，實(shí)現(xiàn)“交地即交證”。依據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的相關(guān)約定，憑已繳納的部分土地出讓價(jià)款，申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)告登記證明。（牽頭部門：省自然資源廳）

（五）強(qiáng)化施工監(jiān)管。住建部門對取得國有建設(shè)用地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可的項(xiàng)目，完成施工圖審查等法定審批審查事項(xiàng)后，辦理施工許可證。嚴(yán)禁未取得施工許可證或?yàn)橐?guī)避辦理施工許可證將工程項(xiàng)目分解后擅自施工。監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按審查合格的施工圖紙進(jìn)行施工，嚴(yán)查未按施工圖進(jìn)行施工、超出施工許可批準(zhǔn)范圍施工等違法違規(guī)建設(shè)行為。（牽頭部門：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（六）嚴(yán)格房屋銷售。住建部門應(yīng)強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售行為監(jiān)管，嚴(yán)格審查核發(fā)商品房預(yù)售許可，對開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可或未按現(xiàn)售規(guī)定條件對外銷售房屋的行為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法規(guī)嚴(yán)肅查處。嚴(yán)格實(shí)行新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案制度，嚴(yán)禁在建工程抵押權(quán)未注銷登記前對外銷售的行為。應(yīng)在《新建商品房買賣合同》示范文本增加“交房即辦證”相關(guān)選擇性約定。（牽頭部門：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（七）實(shí)行預(yù)告登記。預(yù)售商品房在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，應(yīng)同步申請辦理預(yù)告登記。預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)預(yù)購商品房預(yù)告登記材料、不動產(chǎn)抵押合同和主債權(quán)合同等辦理預(yù)購商品房抵押登記。（牽頭部門：省自然資源廳）

（八）竣工驗(yàn)收備案管理。住建部門監(jiān)督建設(shè)單位完成竣工驗(yàn)收，督促建設(shè)單位按時(shí)提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告、結(jié)論為合格的消防驗(yàn)收意見書（消防驗(yàn)收備案憑證或抽查／復(fù)查結(jié)果通知書）及其他各專項(xiàng)驗(yàn)收意見等資料，申請竣工驗(yàn)收備案。對不按照規(guī)定時(shí)限辦理竣工驗(yàn)收備案的建設(shè)單位，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》有關(guān)規(guī)定，采取有力措施嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決糾正。（牽頭部門：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（九）辦理房屋“大證”。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)建設(shè)單位提交的不動產(chǎn)權(quán)屬證書（國有建設(shè)用地使用權(quán)）、建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、房屋已經(jīng)竣工的材料等申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。（牽頭部門：省自然資源廳）

（十）嚴(yán)管房屋交付。住建部門監(jiān)督建設(shè)單位嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可交付、交付時(shí)向買受人出示“兩書一表”的要求，嚴(yán)禁未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格交付房屋等違規(guī)行為。稅務(wù)部門依法做好發(fā)票管理工作，督促開發(fā)主體交房前向購房人開具購房發(fā)票。（牽頭部門：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省稅務(wù)局）

（十一）辦理房屋“小證”。交付的商品房應(yīng)具備辦理轉(zhuǎn)移登記條件，購房人收房后，可以自行通過線上或線下的方式申請辦理轉(zhuǎn)移登記。住建、自然資源等部門依據(jù)部門職責(zé)督促建設(shè)單位履行不動產(chǎn)權(quán)證辦理義務(wù)。（牽頭部門：省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（十二）強(qiáng)化測繪工作監(jiān)管。測繪地理信息主管部門加強(qiáng)對建設(shè)項(xiàng)目測繪工作統(tǒng)一監(jiān)督管理，嚴(yán)格測繪資質(zhì)管理和質(zhì)量監(jiān)督，會同自然資源主管部門加強(qiáng)對不動產(chǎn)測繪的管理。（牽頭部門：省測繪地理信息局、省自然資源廳）

（十三）嚴(yán)格抵押貸款管理。銀行機(jī)構(gòu)在為建設(shè)單位辦理抵押貸款時(shí)，應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，從房屋交易管理、不動產(chǎn)登記等部門查詢項(xiàng)目房屋交易、登記信息，充分核實(shí)抵押物是否已銷售。（牽頭部門：陜西金融監(jiān)管局）

（十四）切實(shí)規(guī)范人民法院查封措施的適用。人民法院應(yīng)合理選擇執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，依法精準(zhǔn)靈活采取查封措施，應(yīng)堅(jiān)持比例原則，避免過度執(zhí)行，嚴(yán)禁超標(biāo)的查封和亂查封；人民法院應(yīng)通過調(diào)取登記信息、實(shí)地勘察、入戶調(diào)查等方式，調(diào)查核實(shí)房屋權(quán)屬關(guān)系、實(shí)際占有使用情況等基礎(chǔ)信息。經(jīng)審查，對于符合《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號）、《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2025〕10號）規(guī)定情形的，人民法院在查封土地時(shí)，應(yīng)注明已出售房屋及其對應(yīng)土地不在查封范圍內(nèi)；對于已辦理預(yù)告登記或購房群眾已支付全部購房款的，不予查封。（牽頭部門：省法院）

（十五）強(qiáng)化稅款征收。稅務(wù)部門嚴(yán)格依據(jù)《中華人民共和國契稅法》和《中華人民共和國稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定征收契稅，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位和個(gè)人代收、代繳契稅。（牽頭部門：省稅務(wù)局）

（十六）加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)管理?？h級以上人民政府履行屬地主體責(zé)任，加強(qiáng)對開發(fā)建設(shè)單位監(jiān)督管理，支持和督促各職能部門對違規(guī)建設(shè)單位依法實(shí)行懲戒，嚴(yán)格約束建設(shè)單位在法治軌道中運(yùn)行。（牽頭部門：各市、縣、區(qū)政府）

二、強(qiáng)化信息共享和工作協(xié)同。自然資源、住建、稅務(wù)等部門應(yīng)將土地供應(yīng)、規(guī)劃許可、施工許可、竣工備案、網(wǎng)簽備案、稅費(fèi)繳納、不動產(chǎn)登記等信息，及時(shí)接入省級政務(wù)數(shù)據(jù)平臺，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)部門審批結(jié)果共享調(diào)用。法院、金融機(jī)構(gòu)等單位與省級不動產(chǎn)登記“一窗辦事”平臺聯(lián)通，共享不動產(chǎn)登記、查封、抵押等信息。建立項(xiàng)目建設(shè)各環(huán)節(jié)、上下游管理協(xié)同辦理工作機(jī)制，下游單位發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)向上游單位反饋，合力推動將問題發(fā)現(xiàn)在日常、處理在日常。

三、建立督促檢查常態(tài)化機(jī)制。各地應(yīng)將防范化解不動產(chǎn)“登記難”工作納入市縣政府推動作風(fēng)建設(shè)常態(tài)化的工作范圍，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對監(jiān)督管理不嚴(yán)格、不到位導(dǎo)致的房屋登記問題，依法依規(guī)追究相關(guān)部門單位責(zé)任，對發(fā)現(xiàn)的不擔(dān)當(dāng)不作為以權(quán)謀私等問題，及時(shí)移送紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)，嚴(yán)肅追責(zé)問責(zé)。

國有土地上的商業(yè)、工業(yè)等新建項(xiàng)目和保障性住房項(xiàng)目可參照執(zhí)行。國家和省相關(guān)政策措施作出調(diào)整的，從其規(guī)定。

本意見自2026年1月1日起施行。?????

陜西省自然資源廳?????????????陜西省高級人民法院?

陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳????????陜西省測繪地理信息局

國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局?????國家金融監(jiān)督管理總局

陜西監(jiān)管局???

2025年12月2日