瀏覽次數：次
申請人：張某。
被申請人：西安市高陵區涇渭街道辦事處，地址：西安市高陵區涇渭中路338號。
法定代表人：吳某，職務：涇渭街道辦事處主任
申請人因對被申請人所作《xxx小區首屆業主大會籌備組業主推選辦法公告》不服，提出行政復議申請，本機關于2024年3月11日受理該行政復議申請，現本案已審理終結。
申請人請求：撤銷被申請人2024年1月22日作出的《xxx小區首屆業主大會籌備組業主推選辦法公告》。
申請人稱：被申請人作出的關于《xxx小區首屆業主大會籌備組業主推選辦法公告》，小區居民黃某，章某等人于2024年1月27日向西安市高陵區涇渭街道辦事處提出異議，街道辦事處沒有做出回復?！豆妗分械谒臈l規定違反了民法典的規定，民法典作為上位法，民法典和行政法規均未對業主委員會的參選資格作出限制，將“按時交納物業費等相關費用”作為參選業主委員會成員的必要條件，缺乏上位法依據，不符合立法原意和法治精神。全國人大法工委已經作出復函，向33個地方人大常委會發出督促糾正函，要求對相關規定限期作出修改。
綜上所述，被申請人作出的關于《xxx小區首屆業主大會籌備組業主推選辦法公告》業主代表的條件第四條規定的具體行政行為中與民法典沖突的內容，應予撤銷。請求復議機關本著有錯必糾的原則，依法支持申請人的復議請求。
申請人提供的證據材料有：《xxx小區首屆業主大會籌備組業主推選辦法公告》《異議書》《房屋所有權證》。
被申請人答復稱：一、作出的《公告書》內容符合相關法律法規規定?！吨腥A人民共和國民法典》第二百七十七條規定，業主可以設立業主大會，并選舉業主委員會。業主大會和業主委員會成立的具體條件和程序，應依照法律、法規的規定。地方人民政府的有關部門以及居民委員會應對設立業主大會和選舉業主委員會提供指導和協助。《中華人民共和國民法典》中對業委會成員的條件沒有涉及，但《中華人民共和國民法典》中所說的“法律、法規”的范圍，包括《物業管理條例》《陜西省物業服務管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》《西安市物業管理條例》《西安市業主大會和業主委員會指導規則》，因此不存在缺乏上位法依據的情形，且是在區住建局的指導下，依據有效的地方性法律法規作出,符合規定。《物業管理條例》第七條規定業主在物業管理活動中，履行下列義務（五）按時交納物業服務費用。第十六條規定業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任?！蛾兾魇∥飿I服務管理條例》第四十六條規定業主委員會成員應當是本物業服務區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：（三）履行業主義務，未拖欠維修資金；《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條規定業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件（三） 遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；《西安市物業管理條例》第十二條規定，籌備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約，及時交納物業服務費；《西安市業主大會和業主委員會指導規則》第十五條、第二十六條規定，業主委員會成員應當及時交納物業服務費。
二、《公告書》維護了廣大業主的利益。業主雖享有被選舉為業主委員會成員的權利，但依據上述法律規定業主也負有按時交納物業費的義務，業主的權利和義務具有對等性，在享有權利的同時也需要履行相應的義務。業委會作為業主的自治性組織，主要功能是服務業主、維護業主合法權益，所以業主委員會成員應當具備較高的素質和能力，因此及時交納物業費是模范履行業主義務、具備較高素質的必要條件。如果不將按時交納物業費作為業主委員會成員的條件，不利于業委會正常履行職責、有效開展工作。任何法律法規，規章制度都以維護大多數利益而做出的，而不能窮盡保護所有人的利益，這是法律及制度的應有之義。因此，《公告書》將“按時交納物業費等相關費用”作為參選業主委員會成員的必要條件這一規定合法、合理，請復議機關查明案情后，依法駁回申請人的行政復議申請。
三、《公告書》在公示期間，已對相關人員的異議予以答復。xxx小區先后有章某、黃某等人以面談、電話來訪等形式對上述推選辦法的相關條款提出了異議，涇渭街辦工作人員均給予了詳細地答復，并對相應條款依據法規等進行了解釋說明，當事人表示知曉，同時告知當事人歡迎隨時來街辦反映任何異議和不滿等。
經審理查明：xxx小區位于陜西省西安市高陵區涇渭街道xx路，分為xx一期和二期，張某所住小區屬于xxx小區一期，小區現有住戶1060余戶。為社區管理的現實需求被申請人在區住建局的指導下根據《陜西省物業服務管理條例》《西安市物業管理條例》《西安市業主大會和業主委員會指導規則》于2024年1月22日作出《xxx一期小區首屆業主大會籌備組業主推選辦法公告》并公布，公布后業主張某等人對公告提出異議，后經涇渭街道辦事處工作人員解釋，張某仍然不服，遂成本案。
以上事實有雙方提供證據材料在卷佐證。
本機關認為：根據《中華人民共和國民法典》第二百零七十七條規定“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會，業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助”；國務院《物業管理條例》第十條規定“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”；《陜西省物業服務管理條例》第八條規定“街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府以及其他承擔政府基層管理職能的機構，組織、指導和協調本轄區內各物業服務區域業主大會的成立，業主委員會的選舉和換屆、物業管理委員會的組建；指導和監督業主大會、業主委員會和物業管理委員會依法履行職責”。依據上述規定，業主委員會是業主的自我管理組織，街道辦事處具有對本轄區內小區設立業主大會和選舉業主委員會進行指導的職責。
《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規定“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！惫蕵I主權利的產生基于所有權和共有權，業主具有推選、當選業主代表、業主委員會委員的權利，除法律規定或所有權人基于自己的意思表示加以限制外，任何組織和個人不得限制或剝奪。
從民事法律關系的角度看，業主不按時交納物業服務費、專項維修資金等未履行業主義務的行為可能涉及民事違約責任與侵害物權的侵權責任等，可通過訴訟或仲裁等民事途徑實現權利救濟。
《中華人民共和國民法典》的立法精神在于鼓勵業主通過自我管理方式維護合法權益，業委會含籌備組是業主的自治組織，其參選資格以業主身份為基礎，且現行法律法規均未對業委會含籌備組的參選資格作出限制性規定，以不繳物業費作為業主代表大會、業委會參選資格的限制性條件有違法治精神，亦不利于化解矛盾，營造有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的鄰里關系。
綜上，根據《中華人民共和國行政復議法》第六十四條第一款第（四）項的規定，本機關決定如下：
撤銷被申請人所作《xxx一期小區首屆業主大會籌備組業主推選辦法公告》第二項第四條中對業主代表“按時繳納物業服務費”的限定條件。
申請人如不服本決定，可以自收到行政復議決定書之日起15日內，依法向人民法院提起行政訴訟。
西安市高陵區人民政府
2024年5月10日
陜公網安備61012602000021號