?《西安市公共租賃住房管理辦法》政策解讀

一、起草背景：

按照2012年《公共租賃住房管理辦法》（住建部第11號令）要求，2014年，原市房管局等8部門聯合印發《西安市租賃型保障房建設管理實施辦法（試行）》，將廉租住房和公共租賃住房并軌運行、統籌管理。2023年，國務院印發《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，對住房保障體系進行調整，明確公共租賃住房主要保障城鎮住房收入困難家庭。為進一步規范做好公共租賃住房建設、分配、運營、使用、退出和管理等工作，結合我市實際，起草修訂了《西安市公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。

二、政策依據

（一）《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號）

（二）《公共租賃住房管理辦法》（住房城鄉建設部令第11號）

（三）《住房和城鄉建設部 國家發展改革委 財政部 自然資源部關于進一步規范發展公共租賃住房的意見》（建保〔2019〕55號）

三、主要內容

新辦法共9章50條，具體內容：

（一）總則。明確了采取實物配租與租賃補貼相結合的保障方式、適用范圍、保障人群、市、區住房建設行政主管部門以及相關部門工作職責，構建了市級統籌、部門聯動、區縣落實、街鎮受理的多層級管理體系。

（二）規劃和建設。科學制定公共租賃住房規劃與年度計劃，選址優先考慮交通便利、配套齊全區域，合理配置公共服務設施，鼓勵政府與社會共同投資，新建成套公共租賃住房裝修簡約環保、單套面積不超60平方米，建設籌集、經營管理所涉及的相關稅費可享受國家相關優惠政策。

（三）申請和審核。申請以家庭為單位，單身人士可獨立申請。收入條件，不得高于上年度城鎮居民人均可支配收入；住房條件，須滿足在本市無房或人均住房面積低于本市城鎮人均住房面積的60%，且5年內無房產交易行為；財產條件，規定不得擁有營運車輛和非住宅房產，非營運車輛總價及企業出資額均不得超過10萬元。非城六區戶籍家庭須穩定就業，滿足1年至3年的社保、稅務、公積金繳納的條件。審核程序遵循“社區受理、街道初審、部門聯審、區級終審”流程，并設有公示和異議復核環節，審核時限控制在25個工作日內，確保公平公正。

（四）輪候和配租。輪候按照審核時間排序，輪候期一般不超過5年。配租戶型與人口數相對應，對立功軍人、低收入人口家庭、孤寡老人、計劃生育特殊家庭、優撫對象、殘疾人、見義勇為者、勞模、消防救援人員、軍隊文職人員、多子女家庭等可以優先配租。嚴格輪候庫管理，輪候期間家庭情況變化需進行資格復審，對發現存在不符合資格、超過3年未參加配租報名、兩次放棄分房等情形的，清退出輪候庫。集中分配程序按照發布通知、意向登記、資格復審、搖號配租、合同簽訂等程序進行，配租結果在7個工作日內向社會公開。

（五）租金和補貼。公共租賃住房租金實行政府定價，原則是略低于同地段市場租金。實行差別化租金管理，低收入人口家庭按照2.89元/月·每平方米執行，家庭人均收入低于上年度城鎮人均可支配收入和低于人均可支配收入80%的，分別按照公共租賃住房租金標準75%、60%執行。符合條件的低保家庭和優撫對象可再享受租金減半的優惠。確保低收入人口家庭應保盡保，輪候期間在市場租房的可選擇領取租賃補貼。

（六）使用和退出。承租家庭不得擅自裝修、改變結構、轉租、轉借或改變用途，需按時繳納租金和承擔日常費用。承租家庭人口、住房和經濟狀況發生變化的須在30日內主動申請資格復審，合同期滿需續租的應提前3個月申請復審；對符合條件的調整租金后續租，不再符合條件的取消保障資格并在30日內騰退住房，最長給予不超過90天的搬遷期。搬遷期滿后不騰退公共租賃住房且無其他自有住房的，應按照市場租金價格繳納租金；有其他住房的，房屋所有權人或運營單位可以提起訴訟要求騰退。

（七）運營管理與物業服務。規定一個小區由一個運營單位、一個物業服務企業統一管理，配建的公共租賃住房物業服務標準及收費標準應與同住宅小區保持一致。對低收入人口家庭，物業服務費由政府補貼，按季度向物業服務企業撥付。房屋所有權人和運營單位落實維修養護房屋及配套設施的主體責任。住房建設行政主管部門構建運營管理、物業服務評價體系，按規定向社會公開評價結果。

（八）監督管理。住房建設行政主管部門應當加強對公共租賃住房使用的監督檢查，暢通投訴舉報渠道，依法及時核實、處理舉報、投訴。房屋所有權人和運營單位可采取走訪入戶、聯合核查、群防群治和智能門禁等措施實施監管，建立健全監管機制。對隱瞞有關情況或者提供虛假申請材料的，不予受理，給予警告，并記入公共租賃住房管理檔案；以欺騙手段承租的，將依法處理；有轉租、轉借、擅自裝修、從事違法活動、無正當理由空置6個月以上等行為的，強制騰退，且5年內不得再次申請，并依法追究責任。對管理部門及其工作人員的失職瀆職、徇私舞弊行為，依法給予處分，構成犯罪的追究刑事責任。嚴禁任何單位和個人從事公共租賃住房申請、租賃的經紀業務，不得發布公共租賃住房申請服務等信息。對涉及的違規行為，依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（九）附則。做好政策銜接，《管理辦法》實施前已受理、已輪候或已入住的家庭，按原政策或合同執行。合同到期后續租的，按照申請公共租賃住房時的準入條件進行資格復審，收入、住房、財產情況的認定標準按《管理辦法》執行。對各區縣、開發區及企業的自建項目，可參照《管理辦法》制定本區域的實施辦法或符合項目實際的實施細則。《管理辦法》自2025年9月1日起施行，有效期5年。