西安市高陵區農村宅基地審批管理暫行辦法(試行)
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條為加強農村宅基地管理，促進宅基地節約集約、合理有序利用，保護宅基地使用人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）、《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《陜西省農業農村廳 陜西省自然資源廳關于進一步規范農村宅基地審批管理的通知》（陜農發〔2021〕5號）、《西安市村鎮建設條例》《西安市農業農村局 西安市自然資源和規劃局關于規范農村宅基地審批管理的通知》（市農發〔2020〕89號）、《西安市人民政府辦公廳關于印發<西安市村鎮規劃管理規定>的通知》（市政辦發〔2019〕31號）等法律法規和文件政策規定，結合高陵實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于高陵區農村宅基地的審批和監督管理等。
第三條 本辦法所稱的宅基地是指農村村民經依法批準、用于建造住宅及其生活附屬設施的農村集體建設用地，包括住宅、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。
第四條農村宅基地依法屬于農村集體所有；農村村民經依法批準享有宅基地資格權、使用權，同時負有保護、管理和合理利用宅基地的義務。
第五條 農村宅基地審批管理應遵循規劃先行、集體主導、成員取得、一戶一宅、標準控制、依法審批等原則，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線。
第六條禁止未經批準非法占用土地建設住宅；禁止超面積占用宅基地或者未按審批建設住宅；嚴禁非法買賣、違法違規圈占或者以其他方式非法轉讓農村宅基地；嚴禁利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館；禁止農村集體經濟組織擅自將農村集體土地轉讓、出售或以興建農民新村為由，變相進行商品房開發。
第七條農村宅基地新增用地實行計劃管理。區農村經濟經營服務中心定期統計年度新增宅基地用地計劃，并向同級自然資源部門提出農村宅基地新增用地需求。由自然資源部門報區政府統籌安排。宅基地用地指標專項用于農村村民住宅建設，不得截留、擠占和挪用。
第八條各街道辦事處負責本行政區農村村民宅基地的具體審批、建設、管理和監督工作。
第九條按照宅基地所有權歸屬，由相應層級的農村集體經濟組織代表集體行使所有權。
第十條鼓勵和指導農村集體經濟組織按照依法、自愿、有償的原則加強宅基地民主管理。
第十一條 建立高陵區農村宅基地管理信息系統，加快推進農村宅基地管理數字化平臺建設，實現農戶網上申請審批宅基地一條鏈、監測監管一張網。
第二章 宅基地規劃管理和用途管制
第十二條資源規劃高陵分局負責編制國土空間規劃、實用性村莊規劃，統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。村民建房應當符合街道辦事處國土空間規劃和相應規劃。未編制村莊規劃，或規劃未經批準實施的，要統籌考慮宅基地規模和布局，與未來規劃做好銜接。在規劃撤并、拆遷或城改的村莊范圍內，原則上不再進行“一戶一宅”的新增宅基地審批，探索通過集中建設農民住宅小區等形式，保障新增農戶“戶有所居”。
第十三條資源規劃高陵分局加強指導農村村民原址翻建、改擴建、異址新建等住房建設活動的規劃管理。
第十四條 村民建房應優先使用原有的宅基地和村內閑置建設用地。
第三章 宅基地申請和審批條件
第十五條農村村民一戶只能擁有一處宅基地。新申請的農村宅基地面積，嚴格按照每戶不超過200平方米的標準執行。
第十六條宅基地申請必須以農戶為單位，代表農戶提出宅基地申請的農村村民應具有本集體經濟組織成員資格。按照移民搬遷、易地扶貧安置等國家有關政策規定，可以在安置地依法申請宅基地建造住宅的除外。
第十七條 符合下列條件之一的，可以戶為單位申請農村宅基地：
（一）申請人為村集體經濟組織成員，具有完全民事行為能力、已達到法定結婚年齡、確需分戶建房的（多子女家庭，保證有一人與父母共同占用一處宅基地）；
（二）符合法律、法規、規章、政策規定將戶籍遷入本村集體經濟組織，并確定為農村集體經濟組織成員，且在原籍沒有宅基地的；
（三）因發生或為防御自然災害、實施村莊規劃調整或舊村鎮改造等需要搬遷且未安置補償的；
（四）因國家建設、公共設施和公共事業建設占用原宅基地，按規定應予宅基地安置的；
（五）法律、法規和省、市、區宅基地管理辦法規定的其他情形。
第十八條 農村夫妻雙方屬于不同農村集體經濟組織成員的，應按照農村婦女嫁入、男子入贅風俗習慣，向實際生活居住地的集體申請宅基地。不得違反一戶一宅規定，在兩個集體同時申請宅基地。
第十九條凡有下列情形之一的，不符合宅基地審批條件，不予批準宅基地：
（一）已有一處宅基地的（含夫妻雙方其中一個在原集體擁有一處宅基地的）;
（二）原有宅基地及住宅被征收，已依法進行補償安置的；
（三）不屬于本農村集體經濟組織成員的;
（四）不符合土地利用總體規劃、村莊規劃；
（五）原有宅基地能夠滿足住房需求的；
（六）農村村民出賣、出租、贈與、轉讓住宅，或者改作生產經營用途后重新申請宅基地的；
（七）擬用地塊權屬有爭議；
（八）村內沒有閑置建設用地且沒有新增宅基地指標的；
（九）法律、法規規定不予批準的其他情形。
第四章 宅基地和住宅建設審批程序
第二十條 農村村民申請和取得宅基地使用權建房的審批手續由街道辦事處審核批準，按“農戶申請、村級審查、街道審批”的法定程序辦理審批手續。村內沒有閑置建設用地且沒有新增宅基地指標的，不予批準宅基地。
（一）申請。符合申請條件的農村村民以戶為單位向所在村民小組提交《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》、《農村宅基地使用承諾書》、房屋設計圖及家庭戶籍證明等相關材料。
（二）公示。村民小組在收到申請后5日內，提交村民小組(代表)會議討論，對申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準等情況進行初審，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和建筑面積等情況在本小組范圍內進行公示，公示期不少于7個工作日。公示有異議，由村集體經濟組織進行調查，經調查異議成立的，撤銷或修改宅基地分配方案和建房（規劃許可）方案，再進行公示；異議不成立的，按程序上報審查。
（三）審查。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農戶申請、村民小組(代表)會議記錄、公示情況等材料交村級集體經濟組織(以下簡稱村級組織)審查。重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等，審查時限5個工作日。
（四）報送。經審查符合申請宅基地條件的，由村級組織在《農村宅基地和建房(規劃許可)申請表》上簽署意見，連同申請人提交的其他相關材料一并報送街道辦事處。
沒有分設村民小組的或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，農戶直接向村級組織提出申請，經農村集體經濟組織成員代表會議討論通過并在本集體范圍內公示，公示期不少于7天，公示無異議的，由村級組織簽署意見，報街道辦事處審批。
（五）受理。街道辦事處要建立“一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行”的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，公布辦理流程和申請要件，印制辦事指南，方便農民群眾辦事。窗口受理后，即日轉交街道區域發展辦公室。
（六）聯審。街道區域發展辦公室和自然資源規劃所進行實地審查，在受理后15個工作日內完成聯審工作。街道區域發展辦公室負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等。街道自然資源規劃所負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、用途管制要求，其中涉及占用農用地的，應先辦理農用地轉用審批手續。涉及住建、交通、公安、水利、電力、消防等職能機構的，街道辦事處要及時征求意見。聯審部門在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》中簽署意見，報街道辦事處審批。
(七)審批。街道辦事處根據各部門聯審結果，對農民宅基地申請進行審批，符合要求的，核發《農村宅基地批準書》，一并發放《鄉村建設規劃許可證》，并將審批結果在申請人所在集體經濟組織范圍內進行公告。
(八)備案。街道辦事處要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存，并于每月3日前將上月審批情況報區農村經濟經營服務中心、自然資源和規劃高陵分局備案。
第五章 宅基地和住宅建設管理
第二十一條 村民建房需按規定申請取得《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》，并在承諾期限及《農村宅基地批準書》與《鄉村建設規劃許可證》有效期內開工建設。
第二十二條區住建局負責督促指導各街道辦事處做好農村住房建設工作，完善農房建設質量標準和規范；因地制宜編制符合當地實際的農房設計圖集供農戶選用；加強農房風貌管控和農村建筑施工隊伍和工匠管理，會同農業農村、資源規劃部門適時開展動態巡查。
第二十三條 村民建房應當嚴格按照批準面積和建房標準建設，原則人均建筑面積控制在80平方米以下，層數控制在3層以下(含3層)，屋頂檐口至地面高度控制在10米以內，坡屋頂的應從檐口起坡，坡頂不超過2.5米。
第二十四條街道辦事處要執行宅基地申請審查到場、開工前丈量批放到場、竣工驗收到場的“三到場”要求，明確辦事流程、加強監管服務、完善過程記錄。
（一）宅基地申請審查到場：受理宅基地申請后，街道辦事處要及時組織街道區域發展辦公室和自然資源規劃所實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃和地類等。
（二）開工前丈量批放到場：經批準用地建房的農戶，應當在開工前向街道辦事處申請劃定宅基地用地范圍。街道辦事處要及時組織街道區域發展辦公室和自然資源規劃所等相關機構到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置，明確建設時間，做好現場工作記錄。經批準用地建房的農戶，自申請批準之日起，原則上1年內完成建房，最長不得超過2年。
（三）竣工驗收到場：村民住宅建成后向街道辦事處申請驗收，街道辦事處在收到申請10個工作日內要組織街道區域發展辦公室和自然資源規劃所等相關機構進行驗收，實地檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，并出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。通過驗收的農戶，可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。
第二十五條經批準易地新建住宅的，須按照“一戶一宅”原則，在新宅建成后3個月內對舊宅進行拆除，原宅基地依法收回后由農村集體經濟組織統一安排使用。在通過驗收并拆除舊房，將原有宅基地交還農村集體后，方可向不動產登記部門申請辦理不動產登記。
第二十六條妥善處置宅基地面積超標和“一戶多宅”等歷史遺留問題。按照“尊重歷史、兼顧現實、依法依規”的原則, 在農村宅基地確權頒證的基礎上，探索實行有償使用，按照法律和有關政策規定作出認定和處置。
第二十七條鼓勵農村集體經濟組織及其成員可以通過自主經營、合作經營、委托經營等多種方式盤活農村閑置宅基地和閑置住宅，但不得改變宅基地集體所有權性質，不得損害農村村民的宅基地和住宅合法權益。利用閑置宅基地及住宅開展經營性活動的，應當符合規劃、環保、消防、安全等有關法律政策要求。
第二十八條 閑置宅基地及閑置農房出租的，出租人和承租人應依法訂立租賃合同，明確雙方權利義務，約定租賃期限、用途、租金及支付方式等內容。租賃合同期限不得超過二十年。
第二十九條 經本集體經濟組織同意，農戶可以在本集體經濟組織內部轉讓其依法取得的宅基地使用權，但受讓人應當符合宅基地申請條件。
第三十條 經本集體經濟組織同意，農村村民在本集體經濟組織內部可以互換依法取得的宅基地和住宅，宅基地使用權和農房及其附屬設施需一并互換。
第三十一條允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出整體或部分宅基地，但不得以退出宅基地使用權作為農民進城落戶的條件。退出的宅基地優先用于滿足本集體經濟組織成員的建房需求。
第六章 日常監管和動態巡查
第三十二條建立完善日常動態巡查監管工作制度，加強農村宅基地日常監管，落實區農業農村和林業局、街道綜合行政執法機構和村級組織責任。區農業農村和林業局對農村村民利用宅基地建住宅開展不定期巡查，承擔農村宅基地違法查處工作；街道綜合行政執法機構定期開展宅基地使用情況巡查，將宅基地納入網格化管理，對宅基地違法違規行為做到早發現、早制止、早處理，防止產生新的違法違規用地建房現象；村級組織完善宅基地民主管理程序，設立村級宅基地協管員制度，配備至少1名村級宅基地協管員。
第三十三條 街道辦事處應設立投訴舉報電話和受理機構，并向社會公開。
第三十四條農村集體經濟組織應加強對農村村民建房的管理和服務，做好宅基地分配、調換、信息公示、建設管理，以及政策法規宣傳、糾紛調處等基礎性工作。
第三十五條 村民委員會在街辦指導下制定含有農村村民建房自治管理內容的村規民約，監督指導村民依法依規實施建房。
第三十六條 有下列情況之一的，農村集體經濟組織可以向街道辦事處申請收回宅基地使用權:
（一）為實施村莊和集體建設規劃，需要調整宅基地的;
（二）為村街公共設施和公益事業建設，需要調整宅基地的;
（三）不按照批準用途使用宅基地的;
（四）宅基地依法批準并劃定后，超過審批期限未建房的;
（五）因撤銷、遷移等原因不再使用和已失去居住使用價值的房屋占用宅基地的。
依照前款第（一）（二）項規定收回宅基地使用權的，對土地使用權人在宅基地上的合法房屋及附屬物應給予適當補償。
第七章 附則
第三十七條本辦法由高陵區農村經濟經營服務中心、高陵區農業農村和林業局、自然資源和規劃高陵分局、區住建局按照各自職責負責解釋。
第三十八條 本辦法自印發之日起施行，試行期兩年。
陜公網安備61012602000021號