西安市規(guī)范土地征收拆遷安置儲備供應工作實施辦法（試行）政策解讀

概述：《西安市規(guī)范土地征收拆遷安置儲備供應工作實施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）已經(jīng)市政府同意，于2023年8月31日印發(fā)執(zhí)行，現(xiàn)就有關(guān)情況作如下政策解讀。《辦法》從土地征收、拆遷安置、儲備供應、供后監(jiān)管全流程管理進行了明確規(guī)范，《辦法》是落實國家國土空間規(guī)劃“三區(qū)三線”管控和“一張圖”管理的重要抓手，是規(guī)范全市土地征收拆遷安置儲備供應工作的實際需要。

《西安市規(guī)范土地征收拆遷安置儲備供應工作實施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）已經(jīng)市政府同意，于2023年8月31日印發(fā)執(zhí)行，現(xiàn)就有關(guān)情況作如下政策解讀。

一、《辦法》出臺背景及意義

為貫徹黨中央、國務院關(guān)于實施全面節(jié)約戰(zhàn)略部署要求，切實提高土地利用效率，促進高質(zhì)量發(fā)展，推動城市發(fā)展由規(guī)模擴張向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變，擬訂本《辦法》。《辦法》從土地征收、拆遷安置、儲備供應、供后監(jiān)管全流程管理進行了明確規(guī)范，《辦法》是落實國家國土空間規(guī)劃“三區(qū)三線”管控和“一張圖”管理的重要抓手，是規(guī)范全市土地征收拆遷安置儲備供應工作的實際需要。

二、《辦法》相關(guān)內(nèi)容解讀

《辦法》對西安市落實用地規(guī)劃選址管理、征收儲備土地計劃管理、征收儲備方案編制審核管理、嚴格落實征收拆遷安置補償標準管理、嚴格征收儲備程序管理、加強土地儲備管理、加強土地供應管理、加強供后監(jiān)管等八個方面進行規(guī)范。主要內(nèi)容解讀如下：

（一）關(guān)于落實用地規(guī)劃選址管理

為充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，加強規(guī)劃科學性，在《辦法》中提出了落實用地規(guī)劃選址管理內(nèi)容。

落實用地規(guī)劃選址管理旨在為各類建設項目在前端提供高效的規(guī)劃服務，結(jié)合“一張圖”系統(tǒng)開啟智慧選址，在項目推進前期從合規(guī)性、用地規(guī)模標準符合性等方面進行把控，為各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會科學決策提供依據(jù)和引導，避免出現(xiàn)與規(guī)劃不符、占壓基本農(nóng)田等問題，減少后期項目落地難度，加快項目推進進度。

項目用地選址方案由區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會或相關(guān)行業(yè)主管部門在項目開展前期，針對各類項目依據(jù)國土空間總體規(guī)劃、專項規(guī)劃等組織編制的選址方案，方案應包含項目背景需求，合理性、合規(guī)性分析，符合條件的選址等內(nèi)容。

項目用地選址方案應報市資源規(guī)劃局審查后，出具項目選址范圍或點位的結(jié)論性意見，該意見不屬于行政許可的范疇。

（二）關(guān)于落實征收儲備土地計劃管理

明確了不同類型項目用地，需列入征收儲備計劃的統(tǒng)籌方式，以及報審時限和程序要求。

區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會是征收儲備計劃組織編制和落實的責任主體；市資源規(guī)劃部門統(tǒng)籌編制全市土地征收儲備計劃。各級制定土地征收儲備計劃前，要根據(jù)規(guī)劃預選址意見，科學合理編制征收儲備計劃。

對于已開展的城中村、棚戶區(qū)改造、集體土地征收等保回遷的項目用地，如未完成征收報批拆遷工作，應優(yōu)先列入年度征收計劃，優(yōu)先報批、優(yōu)先供應。對剩余綜合開發(fā)可利用項目用地，應根據(jù)工作進度，分批次或整體列入年度征收儲備計劃。

對新增城棚改、城中村改造項目（含集體土地征收項目）、國有土地上房屋征收項目，區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會根據(jù)國土空間詳細規(guī)劃，制定土地征收拆遷補償安置儲備工作方案，在明確測算投資成本、改造方式、改造主體，征得被改造人同意等條件的基礎上，須取得市城棚改、市資源規(guī)劃、市住建等主管部門意見后，方可申報土地征收儲備計劃，防止盲目改造、無序大拆大建、規(guī)避債務風險。

計劃編制中應把握三個問題：一是各級在謀劃編制年度土地征收儲備計劃時，應當根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、當?shù)刎斄顩r、年度土地供應量等因素合理確定，盡量避免計劃總量過大、結(jié)構(gòu)不合理、時序安排不當?shù)龋瑢е掠媱澗幹撇豢茖W、執(zhí)行不到位、工作落實難等問題。二是計劃編制重點圍繞當前重點項目，保回遷、保交樓、保化債，以及重大產(chǎn)業(yè)項目落實落地等重要任務，優(yōu)先列入年度征收儲備計劃。三是各區(qū)現(xiàn)有土地征收儲備規(guī)模偏大的，應加快土地的前期整理和供應進度，相應減少或停止新增以后年度土地征收儲備規(guī)模，避免由于土地征收儲備規(guī)模偏大，而形成土地資源利用不充分或地方政府債務壓力。

（三）關(guān)于落實征收儲備方案編制管理

規(guī)范了土地征收拆遷補償安置儲備工作方案編制的主要內(nèi)容，以及單獨選址項目、征收儲備項目工作方案編制的主體和報審程序等。

列入征收儲備計劃的項目用地，應分類編制工作方案。涉及征收集體土地、國有土地上房屋征收的，應按照要求組織編制工作方案；涉及國有存量建設用地需單宗收回（收購）納入政府儲備的，可按擬收儲土地單獨編制工作方案。

編制征收儲備工作方案，應結(jié)合規(guī)劃預選址意見，重點實施片區(qū)收儲與綜合開發(fā)，推進城市空間整體性、系統(tǒng)性改造，促進土地資源集約高效利用。方案編制應把握幾個環(huán)節(jié)。

（一）在取得規(guī)劃預選址的基礎上，通過調(diào)查摸底，明確片區(qū)擬實施征收儲備土地的總規(guī)模，包括集體土地、國有存量土地利用現(xiàn)狀、需整合周邊零星用地、批而未供與閑置低效用地規(guī)模，以及房屋拆遷面積等。

（二）結(jié)合片區(qū)規(guī)劃預選址意見，對片區(qū)范圍內(nèi)土地邊界、債權(quán)債務、拆遷補償?shù)葐栴}進行全面分析研究梳理，明確下一步整合儲備的解決措施辦法。

（三）詳細摸清片區(qū)改造擬選擇貨幣化安置、集中復建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置等不同安置方式的底數(shù)，明確實物安置標準。在優(yōu)先保障安置的同時，應將安置用地與項目主體用地一并報批。

（四）開展征收儲備成本測算，對片區(qū)從征收到供應過程中的全部費用支出，包括征收集體土地征收拆遷安置補償，國有存量用地收購補償，土地前期開發(fā)以及工作中發(fā)生調(diào)查、評估、測量、考古勘探與發(fā)掘等費用。成本測算過程中，因部分費用構(gòu)成為預估測算費用，總成本的核定應以區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會批準實際發(fā)生的費用為準。

（五）土地規(guī)劃策劃應結(jié)合片區(qū)招商及市場情況，會同伴隨規(guī)劃團隊進行規(guī)劃完整性策劃研究，統(tǒng)籌謀劃片區(qū)社會、經(jīng)濟、生態(tài)功能，科學配置各類用途的比例和規(guī)劃指標，實現(xiàn)土地資產(chǎn)的綜合效益。

工作方案經(jīng)審核批準后，涉及集體土地征收、國有土地上房屋征收的，作為區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會開展征收拆遷安置工作、保障用地的工作依據(jù)。涉及國有土地收購的，土地儲備機構(gòu)作為開展收購儲備、與土地權(quán)利人簽訂協(xié)議的工作依據(jù)。

（四）關(guān)于嚴格征收儲備程序管理

明確了區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會為土地征收儲備實施的責任主體，市資源規(guī)劃部門應加強全市土地征收儲備工作的指導和管理；明晰了集體土地征前六步、組卷報批和批后征收補償、納入政府儲備的工作程序。

集體土地組卷報批時，應在《土地征收拆遷補償安置儲備工作方案》審批后，方可發(fā)布土地征收預公告，開展土地征前程序。特別需要說明的是，在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)組織實施成片開發(fā)建設需要征收土地的，縣級人民政府應當按照自然資源部和陜西省有關(guān)土地征收成片開發(fā)標準的規(guī)定執(zhí)行。未按規(guī)定編制成片開發(fā)方案，或編制的成片開發(fā)方案未經(jīng)省人民政府批準的，不得以成片開發(fā)名義報批土地征收。

關(guān)于不同類型土地納入政府儲備時，土地儲備機構(gòu)應對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟補償、土地權(quán)利等情況進行審核。

涉及集體土地征收、國有土地上房屋征收的，區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會按照批準的工作方案，統(tǒng)籌相關(guān)部門、鎮(zhèn)街一體化組織推進實施，完成拆遷清表后，由實施主體交由土地儲備機構(gòu)納入政府儲備。

涉及依法收回國有土地的，由資源規(guī)劃主管部門組織現(xiàn)狀調(diào)查與核查，擬定收回方案，按程序報有批準權(quán)的人民政府下達收回批復，同時注銷原土地權(quán)利人產(chǎn)權(quán)證書，交由土地儲備機構(gòu)納入政府儲備。

涉及收購國有土地的，市級實施的經(jīng)市資源規(guī)劃部門審查，報市政府批準后納入政府儲備。區(qū)級實施的，應經(jīng)區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會研究同意，市資源規(guī)劃部門審查，報市政府批準后由土地儲備機構(gòu)納入政府儲備。收購國有土地簽訂收購儲備協(xié)議，應由列入全國名錄管理的土地儲備機構(gòu)與土地權(quán)利人簽訂。

（五）關(guān)于加強土地儲備管理

明確建立“政府主導、統(tǒng)一管理、分級實施、部門協(xié)同”的全市土地儲備機制，明確各級土地儲備機構(gòu)的職能定位，以及土地儲備管理程序和土地儲備資金管理要求。

土地儲備堅持片區(qū)統(tǒng)籌、單元推進、地塊落實的原則進行統(tǒng)籌謀劃，科學劃定土地儲備單元。劃定土地儲備單元，應依據(jù)規(guī)劃預選址意見，將一個或多個地塊按照區(qū)域、時序、資金平衡等條件進行適當組合、劃分形成的管理單元，原則上應以現(xiàn)狀道路或規(guī)劃道路形成空間上一個閉合區(qū)間。

土地儲備機構(gòu)應對土地儲備單元內(nèi)閑置和低效用地、零散用地等進行整合，劃定整合儲備土地范圍；在整合儲備過程中，對存在歷史遺留問題的土地，由區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會研究決定，按“一地一策”方式，納入土地征收儲備方案同步報批報審。

關(guān)于土地儲備資金管理，應嚴格按照《土地儲備管理辦法》《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》《土地儲備資金財務管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，各級土地儲備機構(gòu)，在土地儲備項目設立時，應當考慮項目總體收支平衡；對預期土地出讓收入大于或等于土地儲備成本，能夠收大于支或盈虧平衡的項目，可按規(guī)定安排土地儲備資金。對預期土地出讓收入小于土地儲備成本、收不抵支的項目，應當統(tǒng)籌安排財政資金予以保障。

（六）關(guān)于加強土地供應管理。

明確了土地供應計劃、供地方案編制等要求和各類用地的供應方式以及供地方案的報審層級，提出了帶規(guī)劃設計方案、綜合評價等出讓方式。

各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會應于每年 12 月底前編制并報送下一年度國有建設用地供應計劃。市資源規(guī)劃局統(tǒng)籌審核全市年度國有建設用地供應計劃，報市政府批準后，及時向社會公開發(fā)布。

供應方案由各區(qū)、開發(fā)區(qū)、西咸新區(qū)資源規(guī)劃部門編制，經(jīng)區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會審查、市資源規(guī)劃局審核后，報市政府批準；藍田縣、周至縣國有建設用地供應由縣政府審批。

在土地供應方式上，重點明確了重要城市節(jié)點內(nèi)的建設項目用地，可帶設計方案出讓；城中村改造用地可采取綜合評價出讓或帶設計方案出讓。

（七）關(guān)于加強供后監(jiān)管

《辦法》明確了區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會為土地供后監(jiān)管的責任主體，通過加強土地開竣工監(jiān)管和嚴格供后規(guī)劃建設，確保土地高效利用和城市建設品質(zhì)。

區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會負責統(tǒng)籌組織轄區(qū)資源規(guī)劃、住建等部門，對土地供應后的開發(fā)建設情況進行全程監(jiān)管。市級相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門對各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)準入和監(jiān)管協(xié)議的履約情況進行抽查核查。

涉及閑置土地的處置方案由市政府授權(quán)各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會批準后實施。各區(qū)、開發(fā)區(qū)需收回納入儲備的，由市資源規(guī)劃局審核后報市政府批準。

西安市自然資源和規(guī)劃局

2023年9月6日