西安市高陵區人民政府辦公室關于印發《西安市高陵區農村宅基地審批管理執法具體操作辦法（試行）》的通知

各街道辦事處，區人民政府各工作部門、各直屬機構：

《西安市高陵區農村宅基地審批管理執法具體操作辦法（試行）》已經區政府研究同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

西安市高陵區人民政府辦公室

2024年6月17日

西安市高陵區農村宅基地審批、管理、執法具體操作辦法（試行）

第一章  總 則

第一條  根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《陜西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》和《陜西省人民政府關于向鄉鎮政府和街道辦事處下放部分縣級行政執法權的決定》（陜政發〔2023〕9號）、《陜西省農業農村廳 陜西省自然資源廳 陜西省住房和城鄉建設廳關于進一步加強農村宅基地和農民住宅建設管理的通知》（陜農發〔2023〕38號）、《西安市人民政府辦公廳關于印發農村宅基地審批管理執法具體操作辦法（試行）的通知》（市政辦發〔2023〕27號）等法律法規和文件精神，為進一步加強全區農村宅基地審批管理、規范審批程序和用地建住宅行為，盤活農村閑置宅基地和閑置住宅，加大農村宅基地違法查處力度，按照“疏堵結合、批罰并舉”的工作思路，聚焦保障居住、管住亂建、盤活閑置，嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線，結合我區實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于高陵區農村宅基地的審批、管理和執法工作。

第三條  本辦法所稱宅基地是指農村村民（指具有農村集體經濟組織成員身份的人員，下同）經依法批準，用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括主房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

第四條  農村宅基地依法屬于農村村民集體所有，由村集體經濟組織經營、管理，農村村民經依法批準后享有宅基地使用權，負有保護、管理和合理利用宅基地的義務。

第五條  農村宅基地的審批和管理要嚴格落實耕地保護制度，遵循一戶一宅、集約節約、標準控制、依法審批等原則，堅持“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”三條底線。

第六條  農村村民建住宅應當遵守“八不準”規定：不準占用永久基本農田建房；不準強占多占耕地建房；不準買賣、流轉耕地違法建房；不準在承包地上違法建房；不準巧立名目違法占用耕地建房；不準違反一戶一宅規定占用耕地建房；不準非法出售占用耕地建的房屋；不準違法審批占用耕地建房。

第七條  各街道辦事處負責本轄區農村村民宅基地的具體審批、農房建設統籌管理和監督工作。

第二章 宅基地規劃管理和用途管制

第八條  資源規劃高陵分局依據國家和省、市相關規定，指導各街道辦事處編制村莊規劃，為農村宅基地及農村村民住宅建設管理提供依據。要結合村莊分類，按照“集聚提升類、特色保護類村莊加快編制，城郊融合類村莊可納入城鎮控制性詳細規劃統籌編制，搬遷撤并類村莊原則上不單獨編制”的要求，統籌考慮資源稟賦、發展潛力、生產生活習慣等因素，以及農村村民住宅建設合理用地需求，加快推進全區村莊規劃編制工作。到2025年底，完成全區應編實用性村莊規劃編制工作，為農村村民住宅建設預留空間。

第九條 農村村民建住宅應當符合國土空間規劃和村莊規劃，優先利用原有農村宅基地和村內空閑地，不占或少占耕地，禁止占用永久基本農田。禁止在洪澇災害、地質災害危險區、公路紅線控制區范圍內新建村民住宅。涉及占用土地利用現狀用途為農用地和未利用地的，應當先行辦理農用地轉用審批手續。

第十條 各街道辦事處在審批農村村民住宅用地時，村莊規劃已批準的，要嚴格落實。村莊規劃暫未批準的，要統籌考慮宅基地規模和布局，與未來規劃做好銜接。村民在村莊規劃區內選址建設住宅的，應依規核發鄉村建設規劃許可證；尚未編制村莊規劃的，可按照用途管制規則和建設管控要求，核發鄉村建設規劃許可證，注明建設管控要求和約束條件，規范村民住宅建設行為。

第十一條 城鎮開發邊界范圍外，人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的村，在充分尊重農民意愿的基礎上，可以通過村莊整治、廢舊農村宅基地騰退等方式，保障農村村民實現戶有所居。城鎮開發邊界范圍內，嚴格控制新增宅基地建設住宅，在充分尊重農民意愿的基礎上，可以通過多種方式滿足農村村民的居住需要。

第三章 農村宅基地用地指標和面積標準

第十二條 農村村民住宅建設用地所涉及的新增建設用地年度計劃指標實行單列，專項用于符合“一戶一宅”和國土空間規劃要求的農村村民住宅建設，單獨組卷報批，實報實銷。每年10月底前，由各街道辦事處調查、統計轄區內年度新增農村村民住宅建設用地需求，報區農業農村和林業局匯總。區農業農村和林業局將全區年度新增農村村民住宅建設用地指標需求情況匯總后通報資源規劃高陵分局。資源規劃高陵分局會同區農業農村和林業局提出需要保障的農村村民住宅建設用地年度計劃指標需求，經區政府審核同意后，報西安市自然資源和規劃局、西安市農業農村局審查。

第十三條 農村村民占用農用地和未利用地建住宅時，辦理農用地轉用審批手續涉及的耕地開墾費列入本級年度財政預算，足額予以保障。

第十四條 根據《陜西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》關于宅基地面積的規定，結合本區域實際，確定高陵區農村宅基地面積標準不超過二百平方米（三分）。

第四章 農村宅基地申請條件

第十五條 農村宅基地嚴格落實“一戶一宅”的法律規定，農村村民符合下列條件之一的，可以戶為單位申請宅基地：

（一）符合有關法律規定，因子女結婚等原因確需分戶，而現有宅基地面積低于標準的；

（二）因發生或為防御自然災害、新農村建設、規劃調整需要搬遷的；

（三）因國家建設、公共設施和公共事業建設占用原宅基地，按規定應予宅基地安置的；

（四）符合政策規定遷入村集體經濟組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的；

（五）法律法規規定的其他情形。

第十六條 農村集體經濟組織或村民委員會應當保證至少有一個子女與其父母共同占用一處宅基地。夫妻雙方屬于不同農村集體經濟組織成員的，應當結合實際生活居住情況，按照村規民約或當地風俗習慣，在其中一方所在集體申請宅基地。

農村村民申請宅基地，有下列情形之一的，不予批準：

（一）不符合“一戶一宅”或宅基地用地限額規定的；

（二）申請異址新建住宅但未簽訂退出原宅基地協議的；

（三）將宅基地使用權贈與、轉讓他人，或將地上房屋出賣、出租、贈與他人，再申請宅基地的；

（四）不符合國土空間規劃、村莊規劃的；

（五）不符合分戶申請宅基地條件的；

（六）原有宅基地及住宅被征收，已依法進行補償安置的；

（七）法律法規不予批準的其他情形。

第五章 農村宅基地審批程序

第十七條 農村村民申請和取得宅基地使用權建房的審批手續由各街道辦事處審核批準，按“農戶申請、村級審查、街辦審批”的法定程序辦理審批手續：

（一）農戶申請

符合農村宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向所在村民小組提出申請，并提交戶口簿、身份證、《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附件1）和《農村宅基地使用承諾書》（附件2）等相關材料。涉及建新拆舊的，需簽訂退出原宅基地協議。

（二）村級審查公示

1.村民小組初審公示。村民小組收到申請后，應當于5個工作日內提交村民小組會議討論，對申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準等情況進行初審，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內進行公示，公示期不少于7個自然日。公示無異議的，村民小組在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》中簽署意見并將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織或者村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。

2.村級組織審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效，擬用地建房是否符合國土空間規劃和村莊規劃，是否征求了用地建房相鄰權利人意見等，于5個工作日內完成審查，對審查通過的在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》上簽署意見，報送街道辦事處。

3.沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，農戶直接向村級組織提出申請。村級組織在收到申請后，應當于5個工作日內提交村民代表會議進行審查。審查通過的在本集體經濟組織范圍內公示，公示期不少于7個自然日。公示無異議的，由村級組織簽署意見后報送街道辦事處。

（三）街道辦事處審批

1.公開審批制度。農村村民住宅用地，由各街道辦事處審核批準。各街道辦事處要依托街道政務中心等平臺，設立農村宅基地審批和住宅建設受理窗口，建立“一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行”的聯審聯辦機制，將職能職責、辦理流程、申請要件等公開上墻，印制辦事指南、提供農房設計圖集和本地區農村建筑工匠名單，方便農民群眾辦事。

2.聯審內容。對于符合條件、材料完備的申請，各街道辦事處應當及時受理，并在15個工作日內組織街道辦事處內部承擔農業農村、資源規劃、住房建設等工作職能的相關機構完成現場勘察等聯審工作。主要審查以下內容：承擔農業農村工作職能的機構審查申請人是否符合條件、是否符合“一戶一宅”要求、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房申請是否經過審核公示等；承擔資源規劃工作職能的機構審查用地建房是否符合國土空間規劃、村莊規劃和用途管制等要求；承擔住房建設工作職能的機構審查村民住宅設計是否符合施工安全規定，設計風貌和建筑風格是否與鄉村環境相協調等；涉及交通、林業、水利、電力等部門職能的，各街道辦事處要及時征求相關部門的意見。

3.審核批準。農村村民使用宅基地建住宅的審批分為異址新建和原址翻建、改擴建兩類。

異址新建審批：利用村內集體建設用地異址新建住宅的，街道辦事處在收到農村集體經濟組織報送的農村村民異址新建住宅用地申請材料后，應按照規定組織聯審。完成審查后，由各聯審機構在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件3）中簽署意見。街道辦事處根據各機構聯審結果進行審批，核發《鄉村建設規劃許可證》（附件4）和《農村宅基地批準書》（附件5）。

利用農用地或未利用地異址新建住宅的，應在符合村莊規劃和用途管制前提下，結合市級下達年度總體新增指標規模，經區農業農村和林業局對街道辦事處農轉用需求情況確認后，對于符合條件的，由各街道辦事處按年度制作形成農轉用申報材料一次性打包組卷，向資源規劃高陵分局申請辦理農轉用手續，經依法批準后按戶逐宗審核批準宅基地，核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》。

原址翻建和改擴建審批：各街道辦事處在收到農村集體經濟組織報送的農村村民原址翻建或改擴建住宅用地申請材料后，應按照規定組織聯審。完成審查后，由各聯審機構在農村宅基地和建房（規劃許可）審批表中簽署意見。街道辦事處根據各機構聯審結果進行審批，核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》。

各街道辦事處要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關材料歸檔留存，并及時將審批情況按季度報送區農業農村和林業局、資源規劃高陵分局、區住建局等部門備案。

第六章 宅基地資格權認定管理

第十八條 宅基地資格權認定管理工作參照《西安市高陵區農村集體經濟組織成員登記備案管理辦法》和《西安市高陵區農村宅基地資格權認定暫行辦法》執行，區農業農村和林業局、區農村經濟經營服務中心負責業務指導。

第七章 農村村民住宅建設全程管理

第十九條 農村村民建住宅需按照丈量批放、施工建設、竣工驗收、辦理不動產登記等程序依次進行。

（一）宅基地丈量批放

農村村民只能在批準的宅基地位置、面積和四至范圍內按照規劃許可建造住宅及其附屬設施。建房基底面積與宅基地面積比例適當，預留空間能夠滿足日常生活需要。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階均應控制在宅基地范圍內。

經批準建房的農戶應當在開工前向街道辦事處申請現場劃定宅基地用地范圍，街道辦事處應當自受理申請之日起10個工作日內組織有關工作人員實地丈量批放宅基地，確定坐落、四至、界址等，明確建設要求。宅基地未經街道辦事處丈量批放，不得開工。

經街道辦事處批準后的宅基地，兩年內必須開展建設，未開展建設或未按照規定用途使用宅基地的，由村級組織報請街道辦事處收回宅基地使用權。農村村民經批準另址建設住宅的，在新住宅建成后3個月內自行拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物，并由村集體收回原宅基地。

（二）住宅施工建設

村民建設住宅，可委托有資質的建設工程設計單位出具施工圖，也可委托具有建筑、結構專業中級以上職稱的設計人員設計出具施工圖，或者在選用各級住房建設部門免費提供的農村住房建設通用圖集作為設計方案的基礎上，委托前述設計單位或設計人員設計出具施工圖。村民異址新建、原址翻建和改擴建跨度超過九米或者兩層以上（不含兩層）住宅的施工工程，必須由具有相應施工資質的施工單位承擔。村民住宅建設應尊重村莊原有肌理和格局，保護村莊風貌的整體性和地域特色，建筑高度、體量、材料、色彩應與周邊環境相協調。

街道辦事處應當組織技術服務機構或專業技術人員，對農村住宅建設的地基基礎、主體結構、屋頂防水等重要部位和安拆模板、搭拆腳手架、安全用火用電設施布置等進行監督檢查和技術指導，形成質量安全檢查記錄。住房建設部門應當對村民住宅風貌管控、設計和施工提供技術指導。

（三）住宅竣工驗收

農村住宅竣工后，農戶應提請街道辦事處進行竣工驗收。街道辦事處收到驗收申請后，應于5個工作日內組織相關機構到場檢查是否按照批準用地面積、四至邊界等要求使用宅基地，是否按照批準的建筑面積、層高、風貌等要求建設住宅，房屋質量、抗震、消防是否滿足要求。農戶委托設計、監理的，設計、監理單位或者人員也應當參加竣工驗收。參加驗收的部門和設計、施工、監理人員及建房村民應當簽署竣工驗收意見。農村住宅經驗收合格的，方可交付使用。街道辦事處出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》（附件6），并報送區農業農村和林業局、資源規劃高陵分局、區住建局等部門備案。

（四）依法申請辦理不動產登記

1.村民異址新建、原址翻建和改擴建的住宅，通過街道辦事處驗收后，應及時向不動產登記機構申請辦理不動產登記。對于符合登記要求的，需進行公告，公告應當在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告期滿無異議或者異議不成立的，應當及時記載于不動產登記簿。對于申請材料完備的，不動產登記機構應自公告期滿之日起5個工作日內完成登記，并將不動產權證書發放給農戶。依法應當公告、實地查看的，公告、實地查看時間不計入辦理登記時間。農戶申請辦理不動產登記時，登記機構應對戶口簿原件、戶主及申請人身份證原件進行現場核驗，需要提交的材料如下：

（1）不動產登記申請書；

（2）申請人身份證和戶口簿；

（3）《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》或在本辦法印發前的審批文件；

（4）權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料；

（5）其他必要材料。

2.村民原有宅基地辦理不動產登記，資源規劃高陵分局要按照依法登記、應登盡登、先易后難的原則，分類推進房地一體宅基地確權登記頒證工作，對權屬來源合法、四至清晰無爭議、符合規劃要求，具備申請登記條件的宅基地進行登記頒證。2024年底達到40%，2025年底達到60%，2026年底達到80%，2027年底基本實現農村房地一體宅基地確權登記頒證全覆蓋。

第八章 宅基地糾紛調處

第二十條 對于資格權類糾紛，由所在村組先行調解，所在街道辦事處負責調處，區農業農村和林業局、區農村經濟經營服務中心負責政策解釋；權屬登記類糾紛，由資源規劃高陵分局負責調處，區農業農村和林業局和所在街道辦事處予以配合；屬于申請審批類糾紛，由所在街道辦事處負責調處。

第九章 閑置宅基地和住宅盤活利用

第二十一條 鼓勵多元利用。在落實戶有所居、保障本村村民居住需求的前提下，引導和鼓勵村集體經濟組織及其成員通過自主經營、合作、出租等方式盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，依法依規發展休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。

第二十二條 依法規范盤活利用行為。盤活利用閑置宅基地和閑置住宅應在村民合法宅基地和宅基地上的住宅進行，原則上應已辦理宅基地使用權及房屋所有權登記。盤活利用的閑置宅基地和閑置住宅要符合國土空間規劃、村莊規劃，產權歸屬清晰、使用權未抵押、現狀經村集體經濟組織認可等。城鎮居民、工商資本等租賃村民閑置住宅的，租賃合同的期限不得超過20年，合同到期后，雙方可以另行約定。由閑置住宅轉為經營用途的，房屋所有權人或經營人應在開業前委托專業機構進行房屋安全鑒定，并報街道辦事處備案。嚴禁城鎮居民、工商資本借盤活利用之名下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，或違法違規圈占、買賣宅基地。

第二十三條 探索建立自愿有償退出和轉讓機制。鼓勵進城落戶及因繼承、贈與形成“一戶多宅”的村民，自愿有償退出閑置宅基地，具體房屋補償標準由本集體經濟組織民主決策確定。鼓勵和引導村民在征得村集體經濟組織同意的前提下，向本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的村民轉讓宅基地，探索通過制定示范合同等方式，規范引導轉讓行為。轉讓合同生效后雙方應及時辦理宅基地使用權變更手續。

第十章 農村宅基地信息化管理

第二十四條 區農村經濟經營服務中心負責全區宅基地基礎信息系統日常管理工作，建立宅基地基礎信息定期更新和定期調度制度，維護好包含宅基地權利人、地類、四至方位、宗地面積、農房建筑面積以及審批、流轉、執法等信息在內的農村宅基地基礎信息數據庫；指導各街道辦事處做好農村宅基地管理信息系統的應用；加強農村宅基地數字化管理服務系統增量開發和迭代升級，以數字化建設賦能農村宅基地管理工作。

第十一章 宅基地執法和日常監管

第二十五條 按照《陜西省人民政府關于向鄉鎮政府和街道辦事處下放部分縣級行政執法權的決定》（陜政發〔2023〕9號）和《西安市人民政府辦公廳關于印發農村宅基地審批、管理、執法具體操作辦法（試行）的通知》（市政辦發〔2023〕27號）要求，將農村宅基地執法權下放至各街道辦事處具體行使。各街道辦事處要及時更新執法事項清單并在區政府門戶網站依法進行公示。

第二十六條 各街道辦事處對轄區內農村宅基地及農民住宅建設管理工作負主責，組織村莊規劃編制，合理安排宅基地用地，盤活利用管理閑置宅基地和閑置住宅，做好宅基地建住宅的審核批準、施工監管、指導服務等工作，定期開展宅基地建住宅動態巡查，及時發現和處置違法違規行為。

第二十七條 村級組織要依法完善宅基地村民自治管理程序，強化村規民約的監督約束作用。具體負責本村宅基地及建住宅的申請核實、施工管理、宅基地用地調整、超占面積處置、退出處置、糾紛調解、宅基地違法用地的勸阻和報告及開展閑置宅基地和閑置住宅盤活利用等工作。村級組織應當履行宅基地所有權人職責，規范管理和合理利用宅基地，充分發揮村級宅基地協管員作用，將宅基地納入網格化管理。及時發現、制止本轄區內各類違法違規占地建房行為，并及時向街道辦事處報告。

第十二章 執法職責和流程

第二十八條 執法職責。

（一）區農業農村和林業局負責指導全區農村宅基地執法工作，查處區域內跨街道及上級交辦的重大宅基地違法案件。

（二）資源規劃高陵分局配合區農業農村和林業局和各街道辦事處開展農村宅基地違法查處工作，提供執法取證過程中需要的土地地類和規劃認定等相關資料。

（三）各街道辦事處具體負責轄區內農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的違法行為查處工作，及時制止、糾正違法行為，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅。

第二十九條 執法流程。

執法工作按照核查與立案、調查取證、違法事實認定、告知、聽證、重大執法決定法制審核、集體討論、做出處罰決定、送達和執行、移送、結案、案卷歸檔等流程進行。

第十三章 部門職責

第三十條 區農業農村和林業局做好農村宅基地管理有關工作，指導宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處，閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將農村村民建房新增建設用地需求通報資源規劃高陵分局。

區農村經濟經營服務中心做好農村宅基地改革工作，負責全區宅基地基礎信息系統日常管理工作。

資源規劃高陵分局負責國土空間規劃、土地利用計劃和規劃許可等工作，在國土空間規劃中統籌安排農村宅基地用地規模和布局，滿足農戶合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批、規劃許可、農村宅基地和房屋不動產登記等手續。

區住建局負責指導農村住宅建設，對農村住宅施工質量和安全進行監管，引導鄉村建設風貌提升，編印并推廣農村住房建設通用圖集，開展村鎮建設管理人員和鄉村建筑工匠培訓。

交通、水利、電力等有關部門按照各自職責做好農村宅基地和農民建住宅管理有關工作。

區農業農村和林業局、資源規劃高陵分局、區住建局等部門要指導各街道辦事處通過政府網站及其他形式，主動公開宅基地管理、村民住宅建設的相關政策規定，加強法律法規和政策的宣傳解讀，提高村民依法依規用地建房和保護耕地的意識，建立“疏堵結合”的長效管理機制。

第十四章 附 則

第三十一條  本辦法由區農業農村和林業局、資源規劃高陵分局、區農村經濟經營服務中心、區住建局按照各自職責負責解釋。

第三十二條  本辦法自印發之日起施行。

附件：1.農村宅基地和建房（規劃許可）申請表（樣式）

2.農村宅基地使用承諾書（樣式）

3.農村宅基地和建房（規劃許可）審批表（樣式）

4.鄉村建設規劃許可證（樣式）

5.農村宅基地批準書（樣式）

6.農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表（樣式）

7.農村宅基地審批流程示意圖

8.農村宅基地執法流程

農村宅基地審批管理執法具體操作辦法（試行）附件1-8.docx