西安市高陵區人民政府辦公室 關于印發《西安市高陵區進一步提升物業 管理服務工作實施意見》的通知

西安市高陵區人民政府辦公室關于印發《西安市高陵區進一步提升物業管理服務工作實施意見》的通知

各街道辦事處、各鎮政府，區政府各工作部門，各直屬機構：

《西安市高陵區進一步提升物業管理服務工作實施意見》已經區政府研究同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

西安市高陵區人民政府辦公室

2016年5月3日

西安市高陵區進一步提升物業管理服務工作實施意見

為全面推進全區住宅小區物業服務管理工作，真正落實未實施物業管理住宅小區的物業社會化管理，有效規范物業服務行為，提高全區住宅小區物業管理水平，根據《中華人民共和國特種設備安全法》、《建設工程質量管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《保安服務管理條例》、《西安市物業管理條例》、《西安市居住區公建配套設施管理辦法》、《西安市建筑消防設施管理規定》、《西安市機動車停車場建設管理辦法》、《西安市人民政府辦公廳關于劃分物業管理活動監督管理權限的通知》（市政辦發〔2010〕222號）、《西安市住房保障和房屋管理局關于開展全市住宅小區安全隱患排查整頓工作的通知》（市房發〔2015〕84號）、《西安市房屋維修應急使用程序》文件精神，結合我區實際，制定本實施意見。

一、指導思想

以加強城市治理工作、建設品質西安、改善城市人居環境、提高居民滿意度為出發點，以建立科學的物業管理機制、解決行業發展中的熱點難點問題為重點，全面提高全區物業管理行業服務水平，推動行業健康有序發展，建設宜居宜業的城市新區。

二、基本原則

堅持統籌規劃、分步實施的原則；堅持屬地管理與屬事管理相結合的原則，嚴格劃分物業管理活動和監督管理權限，夯實責任；堅持以物業服務企業專業化管理、街鎮（管委會）管理和聘請專業經理人管理為主，居民自治管理為輔的管理模式，實現全區住宅小區物業管理全覆蓋，有效推進全區住宅小區物業管理工作。

三、工作目標

根據我區新建住宅小區人員密集但整體物業服務水平低、代建和自建小區物業市場化程度不高、老舊小區多的實際情況，采取因地制宜、分類管理的方法，進一步理順物業管理體制和監管體系，全面落實物業管理屬地、監督管理屬事原則，不斷強化各街鎮（管委會）的管理職責，加大行業監管力度、規范物業服務企業經營行為、增強業主消費意識，逐步實現“新建小區規范管理、已管小區升級提檔、未管小區落實管理”的物業管理全覆蓋的工作目標，將物業管理工作納入法制化運行軌道，推動我區物業管理工作持續健康發展。

四、工作職責

（一）加強前期物業管理工作。

1.住宅物業的建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

2.建設單位在現售商品房出售前30日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，應當通過招投標的方式完成物業企業的選聘。投標企業少于3個或者住宅規模不超過3萬平方米的，經市物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

3.建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約，從招投標結束之日起15日內向區物業行政主管部門備案，同時將備案內容在銷售場所向物業買受人明示，并予以說明。建設單位與買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務的內容。

4.前期物業服務合同可以約定期限。若前期物業服務期限未滿，但業主委員會或業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同終止。

5.各相關部門應加強對住宅建筑工程質量、驗收、備案的管理，確保物業在保修期內（基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定；建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算），需維修項目由開發商及時解決處理。

6.物業管理服務（前期）合同期滿或前期物業服務企業有法律、法規規定的需重新選聘物業服務企業行為，但小區業主大會尚未成立時，建設單位應該依法重新選聘物業服務企業，并監督物業服務企業之間的依法交接。同時，開發建設單位向物業買受人交房前要盡快按要求完成基礎配套設施和室外環境建設（給排水、電、氣、暖、道路硬化、綠化、亮化、通訊、安全防護等），確保達到驗收標準，并在行業行政主管部門的監督指導下，通過公開招投標的方式選聘具有資質且誠信良好的物業服務企業作為小區正式的物業服務企業。

7.物業服務企業要按照資質及服務面積配備相應數量的電梯等特種設備的維保、物管、保潔、消防、安保、水電維修專業從業人員，電梯等特種設備維保、消防、安保、水電維修專業從業人員需持有行業主管部門頒發的從業證書方可上崗，上述人員在受物業公司聘請的同時須向行業主管部門備案。

（二）堅持街鎮（管委會）主導的屬地管理原則。

1.按照“重心下移、屬地管理”原則，建立街鎮（管委會）和社區分級負責、職責明晰的住宅小區物業管理體系。各街鎮（管委會）作為物業管理活動的責任主體，要按照《西安市物業管理條例》做好轄區內住宅小區業主大會的召開和業主委員會的選舉、換屆工作，并向區物業管理行政主管部門備案，確保小區內業主的合法權益不受侵犯。

2.街鎮（管委會）政府負責轄區內無人管理老舊小區的物業管理服務工作，同時要盡快與代建代管小區的具體代管單位協商，拿出代管小區物業服務社會化工作實施辦法，加快小區業主委員會籌建進度，盡快實現物業社會化服務全覆蓋。

3.各街鎮（管委會）要將物業管理工作作為社區建設的重要內容，納入日常工作的重要議事日程，定期召開專題會議，聽取各社區有關物業管理工作的匯報，分析并協調解決各居民小區物業管理工作中存在的重大問題；及時有效化解物業管理活動中出現的矛盾、糾紛，建立健全物業管理糾紛調處機制，力爭做到普通糾紛調處化解不出社區，嚴重矛盾糾紛調處化解不出街鎮（管委會），存在可能引發社會穩定的矛盾糾紛要在第一時間上報區人民政府，由區人民政府召集相關職能部門及時處置，積極構建和諧的物業管理公司與業主的關系。

4.各街鎮（管委會）要有明確的具體機構承擔物業管理工作，配備一定數量的專（兼）職工作人員，確保物業管理工作機構健全、職責明確。不斷加強小區物業企業的管理，強化巡查，發現問題及時函告相關職能部門協調解決，并向社會公布物業服務工作24小時投訴舉報電話。

（三）健全部門分工合作的屬事管理監督體系。

1.規劃高陵分局負責按照國家相關規范、規定，將新建住宅小區的物業管理用房納入規劃條件書，并嚴格按照規劃條件書中規定的物業用房規模進行許可。

2.區建住局作為全區物業管理行政主管部門，具體負責對全區物業企業的管理工作，按照《西安市住房保障和房屋管理局關于開展全市住宅小區安全隱患排查整頓工作的通知》（市房發〔2015〕84號）的要求，對照5大類26項問題，認真排查、加強整改、強化監督。重點核查建設單位前期物業招投標工作開展情況、建設單位與物業企業之間資料移交情況、物業服務企業資質、從業人員資格、住宅專項維修資金管理使用情況及外埠物業服務企業在我區備案情況。同時負責對在建小區實施質量、安全監督管理；負責根據物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖或土地使用權證的宗地圖，劃分物業管理區域并告知相關街鎮（管委會）；負責對破壞房屋承重結構等的裝飾裝修行為進行查處；負責對住宅小區內亂搭亂建，侵占、損害公共場地、共用設施設備、違章拆改行為的依法查處；督促各房地產開發企業，配合商品房預購人搞好住宅維修資金的繳納工作，劃轉其物業專項維修資金，并按照《西安市房屋維修應急使用程序》中規定的六類維修、更新、改造項目和兩類維修資金交存情況，做好維修資金應急使用的管理及撥付工作；負責督促建設單位完善供電、供水、供氣、供暖、通訊、消防、防雷等基礎設施，并將其納入商品房竣工備案內容之列；負責商品房合同備案登記工作，并提供備案登記情況給相關街鎮（管委會）。同時設立物業行業監管24小時投訴舉報電話。

3.區城市管理局負責依法查處住宅小區內亂設攤點、亂貼亂畫、損壞綠地、亂栽亂種、擅自裝修、建筑渣土、裝修垃圾未按規定堆放等違法行為。

4.區市場監督管理局負責全區住宅小區電梯、鍋爐及其他特種設備的運行安全、檢驗、監督和管理工作，積極探索特種設備投保機制，加強行業監管和人員培訓工作。

5.區物價局負責做好物業管理小區內的收費公示和監督檢查工作。

6.公安高陵分局負責住宅小區物業保安、消防人員的培訓和監管，建立保安、消防人員培訓制度，實行持證上崗，備案管理；提升指導物業服務企業做好小區安全防范、機動車停放管理及消防工作；在全區范圍內全面推行居民居住證制度，完善流動人口特別是已在高陵買房的非高陵籍人口的管理服務工作。

7.區民政局、教育局、衛計局、文體局等相關行業行政主管部門按照各自職責制定全區公建配套設施的具體管理制度。

8.區供水、供暖、供電、供氣企業要做好小區內線路、管路的安全排查及維修、搶修工作。

9.區教育局、區衛計局、環保高陵分局、區市場監管局、公安高陵分局、公安消防大隊、區司法局、區人防辦等部門按照各自職責加強對住宅小區內業主私自開設的商店、旅店、餐飲、麻將館、看護班、培訓班等經營場所的管理，對影響小區居民正常生活，增加擾民、污染、噪音、不安全因素等行為，要加大管理、排查整頓。

10.區財政局負責老舊小區改造和應急維修、搶修的資金保障，設立專項資金進行獎勵，適當給予物業服務企業資金補貼。

11.區人社局要加強物業從業人員的崗位技能培訓，定期組織物業經理、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，不斷提高管理水平。

同時，各及社區工作站實現縱向分級負責，做到統籌有序，循序漸進，求真務實，確保形成全區物業網格化管理工作。政府各相關職能部門要相互協調配合，建立起部門間的橫向聯動機制，各司其職，突出重點，狠抓落實，按照各自職責配合處理有關事宜，及時有效的解決實際工作中的問題。

五、保障措施

自2016年開始，街鎮（管委會）的物業管理和相關部門的監督工作將納入區政府工作目標責任考核。政府將拿出專項資金對物業管理工作開展成績突出的街鎮（管委會）、部門和物業企業進行獎勵。

對在全區率先成立業主委員會的小區特別是老舊小區，區政府將在年終考核中對相關街鎮（管委會）予以獎勵加分，并給予經費獎勵支持。對認真落實物業管理行業監督責任，積極配合街鎮（管委會）規范物業行業服務的部門，將在年終考評中予以加分獎勵。對管理規范、服務水平高、業主滿意率高的物業服務企業區政府也將給予資金獎勵。

同時，區政府今年還將拿出2000萬專項資金用于城區內老舊小區綜合改造工程，重點實施老舊小區破損道路修整、排水管道敷設、樓體整新、照明設施完善、綠化補增等改造項目。

六、工作要求

區委、區政府建立住宅小區物業管理獎勵和處罰長效機制，逐步完善物業管理工作相關配套政策，推進物業管理和監督工作的規范化、市場化，為全區居民營造安全、舒適、文明、和諧的生活環境。

區建住局負責，每年對全區物業服務企業進行考核。對物業服務水平差、群眾投訴率高的物業服務企業和在考評中排名靠后的企業，由街鎮（管委會）和區建住局共同組織對企業負責人進行約談，要求其限期整改，對整改不積極或限期內整改不到位的企業對其予以清理。

區市場監管局負責，根據《中華人民共和國特種設備安全法》有關要求，對轄區內從事電梯等特種設備安裝、維修的企業及設備運行情況進行全面排查建檔。對排查出的問題落實責任、拿出整改措施和時限，確保整治工作迅速有效開展，對不配合的維保公司堅決清理。

區安監局、區工業和商務局、區文體廣電旅游局、區教育局、區衛計局、區水務局、公安高陵分局、消防隊、區供電分公司、涇渭供電分公司等部門要按照“管行業必須管安全”的原則，加強對本行業領域相關工作的指導、監督和檢查。

各相關街鎮（管委會）和部門要積極做好物業管理相關法律、法規和安全自救措施的宣傳工作，不斷提升居民的自救能力、安全意識和物業管理意識。要堅持以正面宣傳為主，廣泛宣傳物業管理服務工作的重要意義，展現物業管理服務工作取得的新成果、新成效，提升全區群眾對物業管理服務工作的認知度。同時，各街鎮（管委會）物業管理部門要及時聽取轄區內群眾對物業工作的意見建議，引導廣大群眾主動參與和支持物業服務管理工作，依法依規表達訴求，樹立物業服務的商品消費觀念，自覺履行繳費義務，共同營造“小區是我家，物業管理靠大家”的良好氛圍。

七、責任追究

對落實工作不力，造成轄區內因物業管理混亂引起群體性上訪性事件、造成惡劣影響的街鎮（管委會），或因行業監管不力發生重大事故的部門，區監察局將嚴格追責。對物業管理企業和特種設備維保企業，違反操作規程、濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊造成安全事故或引起不良影響的，其行業管理部門將嚴格追究所在單位及主管部門責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

本實施意見自2016年6月1日起施行。