《西安市住房公積金貸款實施細則》政策解讀

一、修訂背景

現行《西安市住房公積金貸款實施細則》于2020年1月1日實施，有效期5年，將于2024年12月31日到期。隨著我國《中華人民共和國民法典》的頒布實施及房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，中心參考借鑒外地公積金中心及商業(yè)銀行好的經驗做法，結合我市住房公積金管理實際，在防范貸款風險、兼顧公平公正、確保住房公積金繳存人合法貸款權益的基礎上，對現行《西安市住房公積金貸款實施細則》進行了修改和完善，于2025年1月1日起施行，有效期5年。

二、主要依據

1.《中華人民共和國民法典》；

2.《住房公積金管理條例》；

3.《西安市住房公積金管理條例》；

4.《住房公積金個人住房貸款業(yè)務規(guī)范》（GB/T51267-20

17）。

三、修訂內容及政策解讀

（一）第二條規(guī)定?！肮e金貸款是指以住房公積金為資金來源，向已正常繳存住房公積金的繳存人發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房貸款。繳存人購買的自住住房包括商品住房、購置型保障房、單位集資建房等。”

政策解讀：根據《住房公積金個人住房貸款業(yè)務規(guī)范》，將自住普通住房修改為自住住房。自住住房包括：商品住房、購置型保障房、單位集資建房，其中購置型保障房包括：經濟適用房、限價商品房、共有產權住房和配售型保障房。

（二）第七條規(guī)定。“個人住房公積金繳存賬戶狀態(tài)正常?！?/p>

政策解讀：根據《住房公積金個人住房貸款業(yè)務規(guī)范》，借款申請人申請貸款時公積金賬戶應處于正常繳存狀態(tài)。

（三）第八條規(guī)定?！敖杩钌暾埲思芭渑加幸韵虑樾沃坏?，不予貸款：（一）提供虛假貸款資料的；（二）被中心認定存在違法違規(guī)提取住房公積金未處理完畢的；（三）全國范圍存在尚未還清的公積金貸款本息的；（四）家庭第三次及以上申請公積金貸款的；（五）借款申請人非房屋買受人，或房屋買受人為父母子女或親戚朋友聯(lián)名購買的；（六）購買再交易住房，買賣雙方為直系親屬關系或婚姻關系解除不超過二年的；（七）不符合本市公積金貸款信用審核標準的；（八）所購住房已設立居住權或所購住房用途為非住宅或購買房屋部分產權份額的（共有產權住房除外）；（九）借款申請人超過法定退休年齡的；（十）存在其他公積金監(jiān)管部門規(guī)定不予貸款情形或存在影響公積金貸款安全情形的?！?/p>

政策解讀：為推進誠信社會建設，提升繳存職工誠信意識，防范貸款潛在風險，根據《中華人民共和國民法典》相關規(guī)定并結合近幾年出現的騙提套貸等情況，借鑒外地中心及商業(yè)銀行經驗做法，對以上所列情況采取拒貸的措施，防范貸款風險，保障公共資金安全。

（四）第九條規(guī)定。“購買自住住房的，公積金貸款額度不超過所購買住房合同總價款的85%（具體比例以現行貸款政策規(guī)定為準）?！薄岸⒓耙陨隙嘧优彝ナ褂霉e金貸款購房的，貸款最高額度在現行信貸政策基礎上提高至1.2倍?！?/p>

政策解讀：根據住建部等三部門聯(lián)合印發(fā)的《關于住房公積金支持繳存人購買和租賃保障性住房的通知》（建金﹝2024﹞58號）及西安市住建局等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關于優(yōu)化我市房地產相關政策的通知》（市建發(fā)〔2024〕152號）要求。使用公積金購買商品住房、集資建房首付比例不低于20%；使用公積金購買保障性住房的，首付比例不低于15%。

多子女家庭，指具有合法婚姻關系的夫妻，依法撫養(yǎng)至少有一個未成年子女的二孩及以上家庭，有離異婚史的，以撫養(yǎng)權核定子女數量。多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現行信貸政策基礎上提高至1.2倍。即單繳存職工家庭最高貸款額度為90萬元；雙繳存職工家庭最高貸款額度為120萬元。

（五）第十條規(guī)定。“公積金貸款最長期限不得超過30年，且貸款到期日不超過借款申請人法定退休時間后5年。其中購買二手住房的，房屋建成年限不得超過30年，且再交易住房貸款期限與房屋建成年限之和不超過40年；”

政策解讀：根據西安市住建局等四部門聯(lián)合印發(fā)的《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(市建發(fā)﹝2024﹞69號)調整再交易住房貸款期限的有關規(guī)定，房屋建成年限，以房產證測圖時間或評估報告中房屋建成時間至貸款申請時間取高值認定。房屋建成年限超過30年的不予受理。房屋建成年限不超過30年的，貸款最高期限=40年-房屋建成年限。

（六）第十一條規(guī)定?！肮e金貸款利率按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。貸款期限內如遇法定利率調整，貸款期限在1年（含）以內的，實行合同利率，不分段計息；貸款期限在1年以上的，于次年1月1日按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定?！?/p>

政策解讀：根據中國人民銀行2024年5月17日下發(fā)的《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》，取消了二次公積金貸款與首次公積金貸款利率之間1.1倍的關系。明確首套房5年及以下貸款利率2.35%，5年以上貸款利率2.85%，二套房5年及以下貸款利率2.775%，5年以上貸款利率3.325%。貸款期限內如遇法定利率調整，于次年1月1日按相應的公積金貸款利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。個人住房公積金貸款套數指借款職工家庭在全國范圍內使用個人住房公積金貸款的次數。住房公積金僅支持首套和二套個人住房公積金貸款，第三套個人住房公積金貸款不予受理。

（七）第十二條規(guī)定?！胺康禺a開發(fā)企業(yè)取得商品房預（銷）售許可證后，如購房人由公積金貸款需求，房地產開發(fā)企業(yè)應向住房公積金管理中心申請樓幢備案，備案所需資料內容如下：（一）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或批準設立文件（復印件）；（二）《西安個人住房公積金貸款樓盤項目申報表》及不拒絕職工公積金貸款“承諾書”；（三）商品房項目提供“商品房預（現）售許可證”復印件；配售型保障房項目提供“配售型保障性住房預（現）售許可證”復印件；單位集資建房提供住建部門批復文件復印件；（四）網簽備案的《商品房買賣合同》中該項目建設依據及預售依據信息頁?！?/p>

政策解讀：按照住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行、國土資源部《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》（建金﹝2017﹞246 號）和陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳、陜西省財政廳、中國人民銀行西安分行、陜西省自然資源廳《關于開展維護住房公積金繳存職工購房貸款權益“百日專項整治”活動的通知》（陜建發(fā)﹝2022﹞1008號）要求，及中心下發(fā)的《關于優(yōu)化個人住房公積金貸款項目準入與備案流程的通知》（西房金發(fā)﹝2023﹞1號），為優(yōu)化營商環(huán)境，方便開發(fā)企業(yè)進行樓盤備案，簡化樓盤備案資料。

（八）第十三條規(guī)定。“（八）其他相關資料具體內容。1.《住房公積金業(yè)務辦理個人信息表》電子碼（異地繳存職工提供）。2.用工關系證明、勞動合同（人才代繳職工提供）3.房屋所有權證或不動產權證書（再交易住房提供）。4.機關事業(yè)單位縣處級以上女干部和具有高級職稱的女性專業(yè)技術人員年滿60周歲退休或延遲退休的，需提供單位文件或加蓋單位公章的說明。5.二孩及以上多子女家庭申請公積金貸款需提高額度的，提供可證明生育關系或依法撫養(yǎng)關系的材料：戶口簿、《出生醫(yī)學證明》、收養(yǎng)登記證、法院判決書或離婚協(xié)議等?！?/p>

政策解讀：1.根據住建部辦公廳《關于整合住房公積金個人證明事項推動“亮碼可辦”工作的通知》（建辦金﹝2023﹞29），對異地繳存職工申請貸款，整合《職工繳存證明》《異地貸款繳存使用證明》《貸款結清證明》三項證明材料，改為統(tǒng)一出具《住房公積金業(yè)務辦理個人信息表》“電子碼”。2.涉及機關事業(yè)單位女職工需要延長貸款期限時，需要提供相關延遲退休證明資料。3.對多子女家庭需要提高貸款額度時，需提供能夠判斷家庭撫養(yǎng)子女數的資料。4.為防范貸款風險，保障公共資金安全，對特殊情況需額外提供貸款申請資料。

（九）第十八條規(guī)定。將“貸款資金轉入售房單位（售房人）或者建房、修房承擔方在銀行開設的賬戶內”修改為“貸款資金轉入指定的資金監(jiān)管賬戶內。”

政策解讀：根據市住建局等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》（市建發(fā)﹝2022﹞145號），要求商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入指定的專用資金監(jiān)管賬戶。