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          ?《西安市公共租賃住房管理辦法》政策解讀

          一、起草背景:

          按照2012年《公共租賃住房管理辦法》(住建部第11號令)要求,2014年,原市房管局等8部門聯(lián)合印發(fā)《西安市租賃型保障房建設(shè)管理實施辦法(試行)》,將廉租住房和公共租賃住房并軌運行、統(tǒng)籌管理。2023年,國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》,對住房保障體系進(jìn)行調(diào)整,明確公共租賃住房主要保障城鎮(zhèn)住房收入困難家庭。為進(jìn)一步規(guī)范做好公共租賃住房建設(shè)、分配、運營、使用、退出和管理等工作,結(jié)合我市實際,起草修訂了《西安市公共租賃住房管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)。

          二、政策依據(jù)

          (一)《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)〔2023〕14號)

          (二)《公共租賃住房管理辦法》(住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號)

          (三)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委 財政部 自然資源部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公共租賃住房的意見》(建保〔2019〕55號)

          三、主要內(nèi)容

          新辦法共9章50條,具體內(nèi)容:

          (一)總則。明確了采取實物配租與租賃補貼相結(jié)合的保障方式、適用范圍、保障人群、市、區(qū)住房建設(shè)行政主管部門以及相關(guān)部門工作職責(zé),構(gòu)建了市級統(tǒng)籌、部門聯(lián)動、區(qū)縣落實、街鎮(zhèn)受理的多層級管理體系。

          (二)規(guī)劃和建設(shè)。科學(xué)制定公共租賃住房規(guī)劃與年度計劃,選址優(yōu)先考慮交通便利、配套齊全區(qū)域,合理配置公共服務(wù)設(shè)施,鼓勵政府與社會共同投資,新建成套公共租賃住房裝修簡約環(huán)保、單套面積不超60平方米,建設(shè)籌集、經(jīng)營管理所涉及的相關(guān)稅費可享受國家相關(guān)優(yōu)惠政策。

          (三)申請和審核。申請以家庭為單位,單身人士可獨立申請。收入條件,不得高于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入;住房條件,須滿足在本市無房或人均住房面積低于本市城鎮(zhèn)人均住房面積的60%,且5年內(nèi)無房產(chǎn)交易行為;財產(chǎn)條件,規(guī)定不得擁有營運車輛和非住宅房產(chǎn),非營運車輛總價及企業(yè)出資額均不得超過10萬元。非城六區(qū)戶籍家庭須穩(wěn)定就業(yè),滿足1年至3年的社保、稅務(wù)、公積金繳納的條件。審核程序遵循“社區(qū)受理、街道初審、部門聯(lián)審、區(qū)級終審”流程,并設(shè)有公示和異議復(fù)核環(huán)節(jié),審核時限控制在25個工作日內(nèi),確保公平公正。

          (四)輪候和配租。輪候按照審核時間排序,輪候期一般不超過5年。配租戶型與人口數(shù)相對應(yīng),對立功軍人、低收入人口家庭、孤寡老人、計劃生育特殊家庭、優(yōu)撫對象、殘疾人、見義勇為者、勞模、消防救援人員、軍隊文職人員、多子女家庭等可以優(yōu)先配租。嚴(yán)格輪候庫管理,輪候期間家庭情況變化需進(jìn)行資格復(fù)審,對發(fā)現(xiàn)存在不符合資格、超過3年未參加配租報名、兩次放棄分房等情形的,清退出輪候庫。集中分配程序按照發(fā)布通知、意向登記、資格復(fù)審、搖號配租、合同簽訂等程序進(jìn)行,配租結(jié)果在7個工作日內(nèi)向社會公開。

          (五)租金和補貼。公共租賃住房租金實行政府定價,原則是略低于同地段市場租金。實行差別化租金管理,低收入人口家庭按照2.89元/月·每平方米執(zhí)行,家庭人均收入低于上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入和低于人均可支配收入80%的,分別按照公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)75%、60%執(zhí)行。符合條件的低保家庭和優(yōu)撫對象可再享受租金減半的優(yōu)惠。確保低收入人口家庭應(yīng)保盡保,輪候期間在市場租房的可選擇領(lǐng)取租賃補貼。

          (六)使用和退出。承租家庭不得擅自裝修、改變結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或改變用途,需按時繳納租金和承擔(dān)日常費用。承租家庭人口、住房和經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化的須在30日內(nèi)主動申請資格復(fù)審,合同期滿需續(xù)租的應(yīng)提前3個月申請復(fù)審;對符合條件的調(diào)整租金后續(xù)租,不再符合條件的取消保障資格并在30日內(nèi)騰退住房,最長給予不超過90天的搬遷期。搬遷期滿后不騰退公共租賃住房且無其他自有住房的,應(yīng)按照市場租金價格繳納租金;有其他住房的,房屋所有權(quán)人或運營單位可以提起訴訟要求騰退。

          (七)運營管理與物業(yè)服務(wù)。規(guī)定一個小區(qū)由一個運營單位、一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理,配建的公共租賃住房物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與同住宅小區(qū)保持一致。對低收入人口家庭,物業(yè)服務(wù)費由政府補貼,按季度向物業(yè)服務(wù)企業(yè)撥付。房屋所有權(quán)人和運營單位落實維修養(yǎng)護(hù)房屋及配套設(shè)施的主體責(zé)任。住房建設(shè)行政主管部門構(gòu)建運營管理、物業(yè)服務(wù)評價體系,按規(guī)定向社會公開評價結(jié)果。

          (八)監(jiān)督管理。住房建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對公共租賃住房使用的監(jiān)督檢查,暢通投訴舉報渠道,依法及時核實、處理舉報、投訴。房屋所有權(quán)人和運營單位可采取走訪入戶、聯(lián)合核查、群防群治和智能門禁等措施實施監(jiān)管,建立健全監(jiān)管機制。對隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假申請材料的,不予受理,給予警告,并記入公共租賃住房管理檔案;以欺騙手段承租的,將依法處理;有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、擅自裝修、從事違法活動、無正當(dāng)理由空置6個月以上等行為的,強制騰退,且5年內(nèi)不得再次申請,并依法追究責(zé)任。對管理部門及其工作人員的失職瀆職、徇私舞弊行為,依法給予處分,構(gòu)成犯罪的追究刑事責(zé)任。嚴(yán)禁任何單位和個人從事公共租賃住房申請、租賃的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),不得發(fā)布公共租賃住房申請服務(wù)等信息。對涉及的違規(guī)行為,依法查處;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

          (九)附則。做好政策銜接,《管理辦法》實施前已受理、已輪候或已入住的家庭,按原政策或合同執(zhí)行。合同到期后續(xù)租的,按照申請公共租賃住房時的準(zhǔn)入條件進(jìn)行資格復(fù)審,收入、住房、財產(chǎn)情況的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)按《管理辦法》執(zhí)行。對各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)及企業(yè)的自建項目,可參照《管理辦法》制定本區(qū)域的實施辦法或符合項目實際的實施細(xì)則。《管理辦法》自2025年9月1日起施行,有效期5年。

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